Kira artışı, mülk sahibi ile kiracı arasında her yıl tekrarlayan en hassas pazarlık noktasıdır. Hatalı uygulanan bir artış oranı, hem hukuki geçersizlik hem de kiracıyla güven kaybı anlamına gelir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 bu konuda net bir yasal çerçeve çizer: kira artışı serbest pazarlık konusu değildir; 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Bu yazıda 2026 yılı itibarıyla geçerli yasal çerçeveyi, son üç yılın oranlarını ve pratik uygulamayı açıklıyoruz.
TBK m.344 Çerçevesi: Yasal Tavanın Mantığı
TBK m.344, taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde sınırlandırır. Bu kural konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamı için geçerlidir. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kira artışları da konutlarla aynı sisteme bağlanmıştır; yani işyerinde de aynı 12 aylık TÜFE tavanı uygulanır.
Taraflar, sözleşmeye TÜFE altında bir oran (örneğin "TÜFE'nin yarısı") yazabilir; ancak TÜFE üzerinde bir oran yazsa bile, bu hüküm kanun gereği TÜFE oranıyla sınırlı olarak uygulanır.
Pandemi Dönemi %25 Sınırı Sona Erdi
7409 sayılı kanun ile 11 Haziran 2022 tarihinde getirilen ve sonradan uzatılan konut kiraları için %25 üst sınır uygulaması, 2 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. 2026 itibarıyla geçici bir üst sınır yoktur; tüm konut ve işyeri kira artışları 12 aylık TÜFE ortalaması kuralı altındadır.
Bu, mülk sahipleri açısından kira gelirini enflasyon karşısında koruma imkanını eski haline getirmiştir; ancak 12 aylık ortalama, anlık enflasyondan her zaman daha düşük olduğu için reel anlamda kira gelirinin tamamen korunduğu söylenemez.
2026 Yılında Aylık Kira Artış Oranları
Mayıs 2026 itibarıyla TÜİK tarafından açıklanan Nisan 2026 enflasyon verilerine göre 12 aylık TÜFE ortalaması %32,43 olarak gerçekleşmiştir. Bu oran, Mayıs 2026'da kira yılı yenilenen tüm konut ve işyeri kiraları için yasal tavan olarak uygulanır. Aşağıdaki tabloda son üç yılın bazı temsili aylık tavan oranları yer alıyor:
| Dönem | Konut Kira Artış Tavanı (12 Aylık TÜFE) | Not |
|---|---|---|
| Mayıs 2024 | %25 (geçici tavan) | Konut için pandemi dönemi üst sınırı |
| Mayıs 2025 | TÜFE 12 aylık ortalaması | %25 tavan kalktı |
| Nisan 2026 | %32,82 | TÜİK Mart 2026 verisi |
| Mayıs 2026 | %32,43 | TÜİK Nisan 2026 verisi |
Tablodaki oranlar bir önceki ayın TÜİK verisine göre hesaplanır; yenileme ayında geçerli olan oran, artışın yapıldığı aydan bir önceki ayın açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Yani sözleşmesi Mayıs 2026'da yenilenen bir kiracıya uygulanacak tavan, Nisan 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması olan %32,43'tür.
Pratik Hesaplama
Aylık 25.000 TL kira ödeyen bir konut kiracısı için, Mayıs 2026'da kira yılı yenileniyorsa azami artış hesabı şöyledir:
- Mevcut kira: 25.000 TL
- Tavan oran: %32,43
- Artış tutarı: 25.000 × 0,3243 = 8.107,50 TL
- Yeni aylık kira: 25.000 + 8.107,50 = 33.107,50 TL
Kiraya veren bu rakamın üzerinde bir artış talep ederse, kiracı eski kirayı + yasal tavanı ödeyerek banka transferi yapmaya devam edebilir. Aradaki fark için kiraya veren tahsil edemez; ancak tarafların anlaşması halinde kira tespit davası açma seçeneği gündeme gelir (aşağıda).
Beş Yıllık Aşımda Kira Tespit Davası
TBK m.344/3 uyarınca, sözleşmenin beşinci yılından sonraki her kira yılında taraflar rayiç bedele uygun kira tespiti için mahkemeye başvurabilirler. Yani sözleşme 5 yıldan eski ise, mülk sahibi sadece TÜFE tavanıyla sınırlı kalmak zorunda değildir; rayiç (piyasa) değer üzerinden Sulh Hukuk Mahkemesi'nden kira tespit isteyebilir. Mahkeme aşağıdaki kriterleri değerlendirir:
- Emsal kira değerleri (aynı bölgede, benzer özelliklere sahip mülklerin güncel kira bedelleri)
- Bölgenin ortalama kira artış eğrisi
- Mülkün durumu, yaşı, lokasyonu, manzarası, eşyalı/eşyasız olması
- Kiracının mülkte ne kadar süredir oturduğu
Kira tespit davası Yargıtay 3. Hukuk Dairesi içtihatları çerçevesinde yürütülür ve genellikle bilirkişi raporu ile karara bağlanır. Süreç 6-18 ay arasında değişebilir; bu yüzden uzun süreli sözleşmelerde periyodik rayiç güncellemesi yapılması, ileride büyük farklılıkların önüne geçer.
Kira Artışı Uygulamasında Pratik Adımlar
KENTKURAN'ın aylık kira artış uygulamasında izlediği standart süreç şudur:
- Önceden bildirim: Kira yılı bitmeden 30 gün önce kiracıya yeni dönem kira bedeli yazılı olarak bildirilir. Bu zorunlu değildir, ancak iletişim açısından önemlidir.
- Yasal tavan kontrolü: O ay için TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır; sözleşmedeki oran TÜFE'nin altındaysa sözleşme hükmü uygulanır.
- Yeni kira bedeli ile banka talimatı güncellemesi: Kiracı, otomatik talimatı veya düzenli havalesini yeni tutara uyarlar.
- Sözleşmeye ek protokol: Yıllık artışın kayıt altına alınması için ek protokol imzalanır. Bu, ileride kira tespit davasında önemli bir delildir.
Hatalı Uygulama: En Sık Karşılaşılan Sorunlar
- TÜFE üstü oran uygulama: Kiracı eski kira + tavan ödemeye devam ederse, mülk sahibinin elinde tahsil yolu kalmaz.
- Sözleşmesi yıl ortasında değişen kiracıya tam yıllık artış uygulama: Artış, kira yılının dolması ile gündeme gelir; ay ortası yenilemelerde dikkatli olunmalıdır.
- Pandemi döneminde alınamayan farkı sonradan talep etme: %25 tavan döneminde alınamayan fark kazanılmış bir hak değildir; ancak 5 yıllık sürenin dolması halinde kira tespit davası gündeme gelebilir.
- Yazılı bildirim yapmadan kira artışı uygulama: Pratikte sorun yaratmaz ancak yazılı bildirim ileride ispat kolaylığı sağlar.
KENTKURAN Notu
Kira artışı, basit bir aritmetik işlem gibi görünse de mülk sahibi-kiracı ilişkisini şekillendiren en önemli yıllık adımdır. KENTKURAN olarak her müşterimizin sözleşme yenileme tarihini takvime alıyor, o ay için geçerli TÜİK 12 aylık TÜFE ortalamasını hesaplıyor ve yasal tavan ile sözleşmesel oranı karşılaştırarak en doğru tutarı belirliyoruz. Beş yıldan eski sözleşmelerde rayiç değerlendirme yapıyor, gerekiyorsa kira tespit davası seçeneğini KENTKURAN Legal Hukuk Bürosu ile değerlendiriyoruz. Yurtdışında yaşayan müşterilerimiz için tüm bu süreç, aylık dijital raporun bir paragrafına sığacak kadar şeffaf ve düzenli yürütülür.