Türkiye'de bir gayrimenkul satın almak, hayatın en büyük finansal kararlarından biridir; ancak tapunun adınıza geçmesiyle "iş bitmiş" olmaz. Aksine, gerçek anlamda mülk sahipliği yeni başlamıştır: Sigorta, abonelikler, vergi yükümlülükleri, apartman yönetimine üyelik, periyodik bakımlar — pek çok süreç birinci yılda devreye girer. Bu makalede yeni mülk sahibi olan kişiler için ilk 12 ay boyunca aylık ve yıllık olarak yapılması gereken her şeyi kronolojik bir rehber halinde sunuyoruz.
İlk yılın iyi planlanması, sonraki yıllarda mülk sahipliğinin otomatik bir döngüye dönüşmesini sağlar. Aksi durumda atlanan poliçeler, geç yatırılan emlak vergisi taksitleri ve eksik kalan abonelik devirleri, hem mali hem hukuki açıdan ciddi sorunlara yol açar.
İlk Ay: Kritik Başlangıç
Tapu devrinin tamamlandığı ilk ay en yoğun aydır. Aşağıdaki kalemler ilk 30 gün içinde tamamlanmalıdır:
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Tapu devrinden itibaren mevzuat gereği zorunludur. Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından düzenlenir, herhangi bir sigorta acentesi üzerinden yaptırılabilir. DASK olmadan elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri yenilenmez veya devredilmez.
- Konut sigortası: DASK'ı tamamlayan ve hırsızlık, yangın, su baskını, cam kırılması gibi riskleri kapsayan isteğe bağlı poliçedir. KENTKURAN, müşterilerine kapsamlı konut sigortasını şiddetle önerir.
- Abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz, internet. Önceki sahipten devir alınabilir veya yeni hesap açılabilir. Sayaç endeks tespiti mutlaka yapılmalıdır (eski sahibin tüketiminden sorumlu olmamak için).
- Apartman yönetimine üyelik: Yönetim planı ve aidat bilgileri alınır; varsa devam eden ödentiler kontrol edilir. Apartman karar defterindeki son toplantı tutanakları gözden geçirilmelidir.
- Emlak vergisi beyanı: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu gereği, tapu devri yapıldığı yıl sonuna kadar bağlı bulunulan belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunulması gerekir. Aksi halde vergi ziyaı ve gecikme faizi uygulanır.
- Tapu fotokopisi ve yedek belgeler: Tapu, vergi numarası, abonelik sözleşmeleri ve sigorta poliçelerinin dijital arşivi oluşturulmalıdır.
2-3. Ay: Bakım Kontrolü
İlk 2-3 ay içinde mülkün fiziksel durumu detaylı olarak değerlendirilmelidir. Sıcak ya da soğuk havalarda fark edilemeyen birçok sorun bu sürede ortaya çıkar:
- Kombi/kazan: Yıllık bakım tarihi öğrenilir, gerekirse yetkili servis çağrılır.
- Klima: Filtre temizliği, gaz seviyesi kontrolü.
- Su tesisatı: Sızıntı kontrolü, su basıncı testi, sıcak su tesisatı.
- Elektrik tesisatı: Sigortalar, topraklama, prizlerin durumu.
- Pencere ve doğramalar: Yalıtım, fitiller, kilit mekanizmaları.
- Boya ve nem: Duvarlarda nem lekesi, küf izleri varsa hızlıca ele alınmalıdır.
Bu kontrollerin fotoğraflı raporu mülk dosyasına eklenir. KENTKURAN müşterileri için tüm bu raporlar dijital olarak arşivlenir.
4-6. Ay: İlk Çeyrek Değerlendirmesi
Mülk sahibi bu aşamada, ilk üç aylık deneyimi değerlendirip stratejisini güncelleyebilir:
- Sigorta poliçeleri: Kapsam yeterli mi? Ek teminat gerekli mi?
- Kiracı varsa ilk denetim: Mülk yerinde kontrol edilir, kiracıyla iletişim kurulur.
- Aidat ve site giderleri: İlk üç ayın gerçek tutarı bilinir; bütçe revize edilir.
- Apartman toplantısı: Genel kurul tarihinden haberdar olunur ve katılım planlanır.
- Komşuluk ilişkileri: Aynı blokta veya sitedeki diğer mülk sahipleriyle tanışıklık kurulur (özellikle yurtdışında yaşayanlar için önemli).
7-12. Ay: İlk Yılın Tamamlanması
Yıl sonuna doğru aşağıdaki kalemler gündeme gelir:
- Yıllık DASK yenileme: DASK 1 yıllık geçerlidir; yenilenmediği takdirde mülk korumasız kalır.
- Konut sigortası yenileme: Genelde yıl dönümünde otomatik yenilenir; tutarlar gözden geçirilir.
- Yıllık apartman aidat denetimi: Yönetimin yıl sonu hesap raporu kontrol edilir.
- Kombi yıllık bakım: Mevzuat gereği yıllık kombi bakımı zorunludur.
- Kira sözleşmesi yıllık artışı (kiracı varsa): 6098 sayılı TBK m.344 uyarınca konut kirasında yıllık artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez.
Aylık ve Yıllık Görevler Tablosu
Aşağıdaki tablo, mülk sahipliğinin rutin haline gelmesi gereken aylık ve yıllık görevleri özetler:
| Dönem | Görev | Yasal Dayanak / Not |
|---|---|---|
| Aylık | Aidat ödemesi | Apartman yönetim planı |
| Aylık | Kira tahsilatı kontrolü (kiracı varsa) | TBK m.299 vd. |
| Aylık | Abonelik faturaları takibi | Tüketici Hakem Heyetleri ile uyum |
| Aylık | Aidat ve elektrik/su faturaları | Apartman gider bütçesi |
| Mart | Kira gelir beyanı | GVK m.21, 70-74 |
| Mayıs | Emlak vergisi 1. taksit | 1319 sayılı kanun |
| Kasım | Emlak vergisi 2. taksit | 1319 sayılı kanun |
| Yıllık | DASK yenileme | 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu |
| Yıllık | Konut sigortası yenileme | İsteğe bağlı |
| Yıllık | Kombi bakımı | Doğalgaz dağıtım şirketi yönetmeliği |
| Yıllık | Apartman genel kurul | KMK m.27 |
| 4 Yılda Bir | Emlak vergi değeri güncellemesi | 1319 sayılı kanun (belediye tarafından) |
Pratik İpuçları
İlk yılı sağlıklı geçirmek için şu pratik öneriler faydalıdır:
- Tek bir dijital klasör kurun: Tapu, sigorta, abonelik, aidat, vergi makbuzları tek bir dijital arşivde saklanmalıdır. Bulut depolama önerilir (Google Drive, iCloud, Dropbox).
- Takvim hatırlatıcıları kurun: DASK yenileme, emlak vergisi taksitleri, kira beyan dönemi gibi tarihler dijital takvime işlenmelidir.
- Yedek anahtar planı yapın: Güvendiğiniz bir kişide veya KENTKURAN gibi yönetim şirketinde yedek anahtar bulundurulmalıdır.
- Komşunuzla tanışın: Boş duran bir mülk için bile, komşunun olası bir sorunda haber verebilmesi kritik önemdedir.
- Apartman karar defterini takip edin: Bina ile ilgili önemli kararlar (asansör yenileme, çatı tamiri vb.) burada görüşülür.
Kiracılı Mülkler için Ek Adımlar
Mülk satın alındığında mevcut kiracısı varsa, dikkat edilmesi gereken ek başlıklar:
- Kira sözleşmesinin devir alınması: Önceki sahiple kiracı arasındaki sözleşme yeni sahip için de bağlayıcıdır (TBK m.310).
- Depozit ve avans: Önceki sahipten tahsil edilen depozit, yeni sahibe devredilmelidir; aksi halde kiracıya iade yükümlülüğü yine yeni sahibe geçer.
- Kira artış tarihinin tespiti: Sözleşme başlangıç tarihi temel alınarak yıllık artış zamanı planlanır.
- Tahliye taahhüdü: Varsa noter tasdikli tahliye taahhüdü, yeni sahibe devredilir.
- İhtarname ve tahliye süreçleri: TBK m.350-352 çerçevesinde, mülk sahibi değiştiğinde gereksinim nedeniyle tahliye dava hakkı belirli süre içinde kullanılabilir.
KENTKURAN Notu
KENTKURAN olarak müşterilerimiz için mülk sahipliği takvimini dijital panel üzerinden takip ederiz. DASK yenileme, emlak vergisi taksitleri, sigorta poliçeleri, kombi bakım randevuları, kira beyan dönemi — hepsi merkezi bir takvimde işlenir ve müşteriye 30 ve 7 gün önceden hatırlatma olarak gönderilir. Aylık raporda o ay tamamlanan ve gelecek ayda yapılacak işlemler özetlenir. Yurtdışında yaşayan müşterilerimiz için tüm bu kalemlerin fiziksel takibi vekaletli olarak biz tarafından yürütülür. İlk yılını planlı geçiren bir mülk, sonraki on yılda problemsiz bir yatırıma dönüşür.