Gayrimenkul satışında "fiyatın anlaştığımız tutar" olduğunu varsaymak, satıcının yapacağı en pahalı varsayımdır. Çünkü tapu masasından kalkıldığında satıcının cebine giren net tutar; tapu harcı, emlakçı komisyonu, değer artış kazancı vergisi, varsa KDV, DASK yenileme, döner sermaye gibi pek çok kalemle birlikte hesaplanır. Bu yazıda 2025 yılı itibarıyla geçerli rakamları, hangi maliyetin kime ait olduğunu ve örnek bir satışta net rakamların nasıl değiştiğini somut bir tabloyla özetliyoruz.
Anlatım, konut/işyeri gibi bireysel mülk satışı üzerine kuruludur. Müteahhitten ilk satış (yeni inşaat), ticari işletme aktifindeki taşınmaz satışı veya yabancı satıcı gibi özel durumlar için farklı kalemler devreye girer; bu durumlarda profesyonel danışmanlık şarttır.
1. Tapu Harcı (Harçlar Kanunu)
492 sayılı Harçlar Kanunu kapsamında tapu harcı, 2025 yılı itibarıyla toplam %4 olarak uygulanır:
- Alıcı: %2
- Satıcı: %2
Bu oran, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; ancak emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Piyasada yaygın olan "tapu harcının tamamını alıcı öder" pratiği yasal değil, sözleşmesel bir alışkanlıktır. Yasal kural her iki tarafın eşit ödemesidir; ama taraflar bunu sözleşme ile değiştirebilir.
Beyan değerinin düşük gösterilmesi son yıllarda hem VUK kapsamında risk yaratır hem alıcının gelecekte mülkü sattığında değer artış kazancı matrahını şişirir. KENTKURAN, müşterilerine her zaman gerçek satış bedeli üzerinden beyan vermelerini önerir.
2. Değer Artış Kazancı Vergisi (GVK m.80)
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi uyarınca, taşınmazın edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılmasından doğan kazanç, değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir.
Temel kurallar:
- 5 yıllık süre edinme tarihinden itibaren sayılır.
- 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlar vergi dışıdır.
- Miras ve bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışı, süreye bakılmaksızın değer artış kazancı kapsamı dışındadır (ivazsız iktisap).
- 2025 yılı istisna tutarı: 120.000 TL (alış-satış arasındaki kazançtan düşülen tutar).
- Matrah hesaplanırken alış bedeli, satış yılına kadar ÜFE/Yİ-ÜFE ile endekslenir (endeksleme oranı %10'u aşmalı şartı aranır).
- Beyan dönemi: satış yılını izleyen yılın 1-31 Mart ayı; ödeme iki eşit taksitte Mart ve Temmuz'da yapılır.
Vergi oranı, kalan matrahın GVK m.103 artan oranlı tarifesine göre hesaplanır.
3. Emlakçı Komisyonu (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik)
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca emlakçı komisyonu üst sınırı şöyledir:
- Alıcıdan en fazla %2 + KDV
- Satıcıdan en fazla %2 + KDV
- Toplam üst sınır: %4 + KDV
Bu rakamlar azami sınırlardır; taraflar daha düşük oranda anlaşabilir. Yetki belgesi ve alım-satım aracılık sözleşmesi yazılı olmalıdır. Yazılı sözleşme yoksa komisyon talebi hukuken zayıflar.
4. Emlak Vergisi (1319 Sayılı Kanun)
Emlak Vergisi Kanunu gereğince yıllık olarak ödenen emlak vergisi, yılbaşı itibarıyla mülk kimin üzerine kayıtlıysa onun yükümlülüğüdür. Satışın yıl içinde gerçekleşmesi, o yılın emlak vergisini değiştirmez. Yıl içi satışlarda taraflar genelde kalan ay sayısı oranında içsel bir paylaşım yapar ama bu yasa gereği değil, sözleşmesel bir anlaşmadır.
Satıcı, devirden önce emlak vergi borcunun olmadığına dair belge alıp alıcıya sunmakla yükümlü kabul edilir.
5. KDV Durumu
Bireyler arasındaki tek seferlik konut/işyeri satışları KDV'nin konusuna girmez. Ancak şu durumlarda KDV gündeme gelir:
- Satıcının müteahhit veya ticari işletme olması (yeni inşaat ilk satışı)
- Aynı kişinin çok sayıda taşınmaz alıp satıyor olması (gelir vergisi yönünden ticari kazanç sayılabilir, KDV de aranabilir)
- Konutun net kullanım alanına göre KDV oranı: yürürlükteki düzenlemeye göre değişen oranlar uygulanır
Bu konularda yıllık olarak değişen tebliğleri takip etmek gerekir; somut bir satış öncesinde vergi danışmanı ile teyit önerilir.
6. DASK ve Diğer Küçük Kalemler
Tapu işleminin yapılabilmesi için DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesinin güncel olması gerekir. Genelde satıcı poliçeyi yeniler, alıcı isim değişikliği ile devralır. Bunun yanında:
- Döner sermaye/hizmet bedeli (sabit, yıllık güncellenir)
- Tapu fotokopi ve onay ücretleri
- Vekaletname noter ücretleri (vekalet kullanılıyorsa)
7. Yabancı Satıcıya Stopaj
Türkiye'de yerleşik olmayan dar mükellef yabancılar mülkü satarken değer artış kazancı vergisi doğarsa, beyan ve ödeme yine GVK m.80 ve mükerrer 80 hükümlerine tabidir. Bazı işlemlerde tapu önünde stopaj/kesinti öngörülebilir; ayrıca çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları (ÇVÖA) kapsamında ülkesinde mahsup imkânı bulunur. Yabancı satıcılar için satıştan önce vergi danışmanlığı şarttır.
Örnek Maliyet Tablosu (5.000.000 TL Konut Satışı)
5 milyon TL'ye satışı yapılan, 3 yıl önce 3.500.000 TL'ye alınmış bir konut için tipik maliyet özeti:
| Kalem | Tutar (TL) | Kim öder? |
|---|---|---|
| Satış bedeli | 5.000.000 | Alıcı → Satıcı |
| Tapu harcı (satıcı %2) | 100.000 | Satıcı |
| Tapu harcı (alıcı %2) | 100.000 | Alıcı |
| Emlakçı komisyonu (satıcı %2 + KDV) | ~120.000 | Satıcı |
| Emlakçı komisyonu (alıcı %2 + KDV) | ~120.000 | Alıcı |
| DASK + döner sermaye | ~10.000 | Pratikte alıcı |
| Değer artış kazancı vergisi (5 yıl içinde satış, basitleştirilmiş) | ~Endekslenmiş kazanç - 120.000 TL üzerinden GVK m.103 tarifesi | Satıcı |
Not: Değer artış kazancı vergisinin tam tutarı için alış bedelinin ÜFE/Yİ-ÜFE ile endekslenmesi, istisna tutarının düşülmesi ve artan oranlı tarifenin uygulanması gerekir. Bu nedenle "şu kadar TL vergi çıkar" demek matematiksel olarak doğru değildir; her satış kendi takvimi ve enflasyon endeksiyle hesaplanmalıdır.
Net rakam açısından satıcının cebine giren tutar; satış bedeli eksi tapu harcı eksi komisyon eksi varsa değer artış kazancı vergisi olarak şekillenir. 5 yıllık süre dolmadan yapılan satışlarda vergi etkisinin satış kararına dahil edilmesi, sürprizleri önler.
Vergi Yönünden Akıllı Satış Zamanlaması
Eğer mülk edinmeden yaklaşık 5 yıl geçmek üzere ise, satışı birkaç ay erteleyerek 5 yıllık süreyi tamamlamak, değer artış kazancı vergisini tamamen ortadan kaldırabilir. Bu kararın diğer maliyetlerle (faiz, fırsat maliyeti, alıcı kaçırma) tartılarak verilmesi gerekir; ama gerektiğinde tek başına çok ciddi tasarruf sağlayan bir parametredir.
KENTKURAN Notu
Satış öncesi maliyet planı, KENTKURAN için her satışta hazırlanan ilk dosyadır. Müşterimize brüt satış fiyatı değil, vergi ve harç sonrası cebe giren net tutar üzerinden konuşmayı öneririz. 5 yıllık süreye yakın mülkler için satış zamanlaması, değer artış kazancı vergisi hesabı ve emlakçı komisyonunun yazılı sözleşmeyle netleştirilmesi gibi konularda müşterimizi baştan bilgilendirir; sürpriz bir vergi tebligatı veya komisyon talebiyle karşılaşmamasını sağlarız. Çünkü iyi bir satış, sadece doğru fiyatla değil, doğru hesapla biten satıştır.