Gayrimenkul alımında en pahalı hatalar genellikle alım sonrasında ortaya çıkar: tapu üzerinde fark edilmemiş bir şerh, eksik iskan, kentsel dönüşüm riski olan bir bina, geriye dönük apartman aidat borcu veya iptal edilen bir imar planı. Bu sürprizleri önlemenin tek yolu, satış vaadi sözleşmesinden ve büyük ödemelerden önce yapılan hukuki due diligence çalışmasıdır.
Due diligence, kelime anlamıyla "gereken özen" demektir. Mülk satın alacak kişi, hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında akıllı ve dikkatli alıcı kabul edilir hem de mali idare karşısında işlemin meşruiyetini kanıtlamak zorundadır. Bu nedenle due diligence, sadece avukatlık veya danışmanlık hizmetinin bir parçası değil, akıllı yatırımcının kendini koruma aracıdır.
Due Diligence Ne Sağlar?
İyi yürütülmüş bir due diligence çalışması üç temel sonuç verir:
- Pazarlık gücü: Tespit edilen eksiklikler ve riskler, fiyatın aşağı çekilmesi veya satıcıya bazı yükümlülükler bırakılması için somut argüman olur.
- Hukuki güvenlik: İleride çıkabilecek uyuşmazlıklarda alıcının "gereken özeni gösterdiği" kanıtlanabilir; ayıba karşı tekeffül hükümlerinden (TBK m.219 vd.) tam olarak yararlanmasını sağlar.
- Mali öngörülebilirlik: Vergi, aidat ve restorasyon maliyetleri net biçimde tahmin edilir; toplam yatırım maliyeti gerçekçi şekilde planlanır.
Due diligence olmadan yapılan alım, kısa vadede daha hızlı görünür; fakat orta vadede gizli maliyetlerin alıcıya yansıması neredeyse kuralsız bir tesadüf haline gelir.
Kontrol Listesi: Tapu Kaydı
Tapu kaydı, due diligence'ın kalbidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Web Tapu sistemi üzerinden, satıcının onayıyla, taşınmazın güncel kaydı görüntülenir. Kontrol edilecek başlıklar:
- Malik kim, kaç hisseli? Birden fazla malik varsa hepsinin onayı/imzası şart.
- Şerh var mı? Satış vaadi, aile konutu, kira şerhi, ön alım hakkı.
- İrtifak/intifa hakkı? Üçüncü kişi lehine kullanım hakkı bağlayıcıdır.
- İpotek? Hangi bankaya, hangi tutarda; satışla birlikte fek edilebilir mi?
- Haciz/tedbir? Varsa devir önce kaldırılmalı.
- Cins değişikliği geçmişi: Arsa iken konuta dönüştü mü, iskan alındı mı?
Kontrol Listesi: İmar, İskan, Yapı Kayıt Belgesi
Belediyenin imar müdürlüğü ve yapı kontrol birimlerinden alınacak bilgiler en kritik bölümdür:
- İmar durumu: Parselin konut, ticaret, karma veya başka bir kullanıma ayrılmış olup olmadığı.
- İmar planı değişikliği dosyada mı, askıda mı?
- Yapı ruhsatı projeye uygun mu, projeye aykırı eklemeler var mı?
- Yapı kullanım izni (iskan) alınmış mı? İskanı olmayan binalar kredi kullanımı dahil pek çok süreci zorlaştırır.
- Kat irtifakı / kat mülkiyeti: Tapu tipi kat mülkiyetine geçmiş mi? Geçmemişse alıcının daha yüksek belirsizlikle karşılaşma riski yüksektir.
- Yapı Kayıt Belgesi (imar barışı): Eski düzenleme kapsamında alınmış bir belge varsa, sınırları ve mevcut hukuki etkisi sorgulanmalıdır.
Kontrol Listesi: Deprem ve 6306 Sayılı Kanun Riski
Türkiye'nin deprem gerçeği nedeniyle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun her alımda göz önünde tutulmalıdır:
- Bina riskli yapı olarak tespit edildi mi?
- Bulunduğu alan riskli alan ilan edildi mi?
- Yakın çevrede kentsel dönüşüm uygulaması başladı mı?
- 1999 öncesi yapım binalarda zemin etüdü ve performans analizi raporu mevcut mu?
Riskli yapı kararı, mülkün uzun vadede yıkılıp yeniden yapılmasını gerektirebilir; bu, hem fırsat hem maliyet doğurur. KENTKURAN, müşterilerine bu kararı satın alımdan önce yaptırmayı önerir.
Kontrol Listesi: Vergi, Aidat ve Diğer Borçlar
Mülkün üzerinde takip eden borç olarak duran kalemler ile mülk sahibinin kişisel borçları farklıdır. Alıcı için kritik olan ilk gruptur:
- Belediyeye emlak vergisi borcu (1319 sayılı Kanun)
- Belediyeye çevre temizlik vergisi (su faturasından kesilen)
- Apartman aidat ve karar tarafından alınmış bakım fonu borçları
- Su, elektrik, doğalgaz son endeks ve borç sorgusu
Site/apartman yönetimi ile temas kurmadan alım yapılmamalıdır. Yönetim defteri ve son genel kurul karar defteri incelenmeli; siteye özel masraflar (otopark, depo, çatı tadilatı, asansör) ve gündemdeki olağanüstü gider kararları öğrenilmelidir.
Kontrol Listesi: Site ve Ortak Alanlar
Bağımsız bölüm dışındaki ortak alan kullanım hakları ayrıca incelenmelidir:
- Otopark hissesi tapuda gözüküyor mu, yoksa fiilen mi paylaşılmış?
- Depo, sığınak, bahçe kullanımı: yönetim planına uygun mu?
- Site yönetim planı son ne zaman güncellendi?
- Kapıcı dairesi, mantolama, dış cephe yenileme gibi büyük gider kalemleri için bekleyen kararlar var mı?
Kontrol Listesi: Kiracılı Alımlar
Mülk kiracı ile birlikte satılıyorsa şu kontroller eklenir:
- Kira sözleşmesi yazılı mı, süresi ne zaman doluyor?
- Aylık kira ve depo tutarı, son artış tarihi nedir?
- Kiracı son 12 ayda zamanında ödedi mi?
- Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkı için TBK m.351 koşulları (6 ay içinde bildirim, 1 yıl sonra dava) zamanlamayı nasıl etkiler?
Kiracılı bir mülkün cazibesi düzenli gelir olabilir, ama kira sözleşmesinin şartları net değilse alıcı uzun bir uyuşmazlık sürecine girebilir.
Özet Tablo: Hızlı Due Diligence Checklist
| Alan | Bakılacak | Belge kaynağı |
|---|---|---|
| Tapu kaydı | Şerh/ipotek/haciz | Web Tapu |
| İmar/iskan | Plan, ruhsat, iskan | Belediye imar md. |
| Deprem | Riskli yapı, etüt | Belediye/Çevre Bak. |
| Vergi | Emlak, ÇTV | Belediye |
| Aidat | Yönetim defteri | Site yönetimi |
| Kiracı | Sözleşme, ödeme | Mevcut malik |
| Yabancı edinme | Askeri uygunluk | Tapu müdürlüğü |
Bu tablo, alıcının kendi gözüyle başlangıç kontrolü için bir araç olarak kullanılabilir; ancak ciddi yatırımlarda bir avukat veya KENTKURAN gibi profesyonel bir koordinatör tarafından detaylandırılmalıdır.
KENTKURAN Notu
Hukuki due diligence, KENTKURAN için bir "ek hizmet" değil, alım-satım danışmanlığının değişmez parçasıdır. Her müşterimiz için tapu kaydından imar durumuna, aidat hesabından kentsel dönüşüm risk analizine kadar 20'yi aşkın başlıkta kontrol yaparız; bulguları tek bir alım dosyası halinde sunarız. Bu dosya hem pazarlık masasına oturmadan önce alıcının elini güçlendirir hem de ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda alıcının gereken özeni gösterdiğinin yazılı kanıtı olur. İyi bir alım, iyi bir due diligence ile başlar.