Bir gayrimenkulü almaya, satmaya veya kiralamaya hazırlanan herkesin ilk başvurması gereken kaynak tapu kütüğüdür. Tapu kütüğü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ve 2644 sayılı Tapu Kanunu çerçevesinde tutulan, mülkiyet ve mülk üzerindeki diğer ayni hakların resmi kayıt sistemidir. Kütükte yer alan her satır bir hukuki anlam taşır; bunlardan en sık karşılaşılanları şerh, ipotek, haciz ve intifa hakkıdır. Bu yazıda bu dört kategoriyi pratik bir gözle ele alıyoruz.
Tapu kütüğü üç ana bölümden oluşur: mülkiyet (kimin sahibi olduğu), şerhler (kişisel hakların güçlendirilmesi için yapılan kayıtlar) ve rehinler (taşınmaz üzerinde kurulmuş ayni teminat hakları). Bunlara ek olarak beyanlar hanesi de bulunur; aile konutu şerhi, KDV istisnası şerhi gibi açıklayıcı bilgiler bu hanede yer alır.
Şerh: Kişisel Hakkın Tapuda Görünür Kılınması
Şerh, kural olarak yalnızca taraflar arasında geçerli olan bir kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirir. Yani şerh konulmamış bir hak, taşınmaz başkasına devredildiğinde yeni malike karşı ileri sürülemez; şerh ile bu durum tersine döner. TMK m.1009 vd. şerhlerin türlerini ve hükümlerini düzenler.
En sık karşılaşılan şerh türleri:
| Şerh Türü | Hukuki Dayanak | Pratik Anlamı |
|---|---|---|
| Kira sözleşmesi şerhi | TBK m.312 / TMK m.1009 | Yeni malik kira sözleşmesini sürdürmek zorundadır |
| Satış vaadi şerhi | TBK m.237 / TMK m.1009 | Vaad eden satıcı 5 yıl boyunca üçüncü kişiye satamaz |
| Aile konutu şerhi | TMK m.194 | Eşin açık rızası olmadan tasarruf yapılamaz |
| Alım, önalım, geri alım hakları | TMK m.735-736 | Belirli kişiler önce alım hakkına sahiptir |
| Tapuya tescili istenebilen şahsi haklar | TMK m.1009 | Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir |
| KDV istisnası şerhi | KDVK m.13/i | İstisnadan yararlanılan mülk 3 yıl içinde satılamaz |
Şerhler, taşınmazın değerini doğrudan etkilemese de kullanım ve satım esnekliğini kısıtlar. Örneğin kira şerhi olan bir mülkü satın aldığınızda kiracıyı çıkarmak, TBK m.351 dışında neredeyse imkansızdır.
İpotek: Borca Karşı Taşınmaz Teminatı
İpotek, TMK m.881 vd.'de düzenlenen ve bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerine konan bir sınırlı ayni haktır. En çok bankaların konut kredilerinde karşılaşılır; ancak özel kişiler arasında ödünç verme, ticari borç teminatı amacıyla da kurulabilir.
İpoteğin pratik özellikleri:
- Kim koyar? Alacaklının lehine, taşınmaz maliki tarafından kurulur. Tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılır.
- Tutarı belli mi? Belli bir miktar (anapara ipoteği) veya değişken (üst sınır ipoteği) olabilir. Konut kredilerinde genelde üst sınır ipoteği kullanılır ve kredi anaparasının %120-150'si oranında kurulur.
- Satışa etkisi? İpotekli bir mülk satılabilir; ancak alıcı, ipotek yükümlülüğünü devralır. Pratikte tapu devri sırasında banka, kalan kredi bakiyesinin kapatılmasını veya yeni borçluya devrini ister.
- Nasıl kaldırılır? Borç ödendikten sonra alacaklının (genelde bankanın) düzenleyeceği fek (kaldırma) yazısı ile tapuda terkin edilir. Bu, otomatik olmaz; mutlaka takip edilmelidir.
İpotekli bir mülk satın alıyorsanız tapu öncesinde mutlaka banka kapama yazısı veya fek belgesi istenmelidir. Aksi halde ödediğiniz bedele rağmen mülk üzerinde banka rehni devam eder ve icra yoluyla mülkü kaybetme riski doğar.
Haciz: İcra ve İflas Kanunu Kapsamında Bloke
Haciz, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında, kesinleşmiş bir alacak için icra dairesi tarafından konulur. Borçlunun taşınmazına haciz konulduğunda tapu kütüğüne kayıt düşülür ve bu kayıt taşınmazın satışını engellemez ancak yeni alıcıyı haciz yüküyle birlikte bağlar.
Haczin satışa ve alıcıya etkisi:
- Haczin terkin edilmediği sürece taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılabilir; bu durumda yeni alıcı taşınmazı kaybeder.
- Haczi olan bir mülk alınmaz, satın alınacaksa mutlaka haczin borç ödenerek terkin edildiği belgelenmelidir.
- Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla haciz olabilir; her biri kayıt sırasına göre tatmin edilir.
- Devir öncesinde borçlu malik borcu öderse, alacaklı haciz kaldırma yazısı verir ve tapu müdürlüğünde terkin edilir.
KENTKURAN olarak hiçbir müvekkilimize üzerinde haciz bulunan bir taşınmazın alımını önermeyiz; haczin kaldırılması süreç gerektirir, kötü niyetli satıcıyla karşılaşıldığında ödenen para kaybolabilir.
İntifa Hakkı: Kullanım ve Yararlanma
TMK m.794 vd. ile düzenlenen intifa hakkı, taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkını birine devreden bir ayni haktır. Çıplak mülkiyet sahibi başkadır, intifa hakkı sahibi başkadır. Pratikte en çok miras planlaması çerçevesinde görülür: ebeveyn mülkün çıplak mülkiyetini çocuğa devreder, intifa hakkını kendi üzerinde tutar; böylece sağlığında mülkten yararlanmaya devam eder.
İntifa hakkının özellikleri:
- Süreli (en fazla 100 yıl tüzel kişiler için, gerçek kişilerde ömür boyu) olabilir.
- İntifa hakkı sahibi mülkü kullanır, kira alır; çıplak mülkiyet sahibi satabilir ancak alıcı intifaya tabi bir mülk satın almış olur.
- Sona erme: süre dolması, hak sahibinin ölmesi, ferağ veya tapudan terkin.
İntifa hakkı olan bir mülk satın alırken hak sahibinin yaşı, sağlık durumu ve intifa süresi mutlaka değerlendirilmelidir; çünkü intifa süresi boyunca mülkten yararlanmanız mümkün olmaz.
Alım Öncesi Mutlaka Yapılması Gerekenler
Bir taşınmazın alımına karar vermeden önce şu adımlar tamamlanmalıdır:
- Tapu kayıt örneği (takyidatlı) tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden alınmalı.
- Tüm şerh, ipotek, haciz, intifa kayıtları satır satır okunmalı.
- Şüpheli herhangi bir kayıt için KENTKURAN Legal veya bağımsız bir avukatın hukuki görüşü alınmalı.
- Tapu devri sırasında, sonradan eklenecek herhangi bir kaydı görmek için anlık takyidat sorgu yenilenmeli.
- Bedelin ödenmesi ile tapu devrinin aynı an gerçekleşmesi sağlanmalı; aradaki zaman dilimi haciz veya ipotek için açık kapıdır.
KENTKURAN Notu
Tapu kütüğü, gayrimenkulün kimlik kartıdır; içindeki her satır, satışı, kiralamayı veya değeri etkileyebilecek bir hukuki anlam taşır. KENTKURAN olarak her alım sürecinde, müşterimize takyidatlı tapu kayıt örneği ile birlikte ayrıntılı bir risk değerlendirme raporu sunarız: hangi kayıt ne anlama gelir, satışa engel mi, nasıl temizlenir? Bir mülkün cazip görünen fiyatı, üzerindeki ipotek veya hacizle birlikte değerlendirildiğinde bambaşka bir manzara verebilir. Bu yüzden alım kararını fiyata değil, tapu kaydının temizliğine göre veririz.