Mülk sahipliği yalnızca tapu üzerine yazılı bir ad değildir. Apartman veya site içinde yer alan her bağımsız bölüm, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bir topluluğa bağlıdır. Bu topluluk, ortak alanların yönetimi, bakımı, giderlerin paylaşılması ve karar süreçleri için kendine özgü kurallarla işler. Mülk sahibi olmadan önce de, sahibi olduktan sonra da bu sistemin nasıl çalıştığını bilmek; sürprizleri ve hukuki ihtilafları büyük ölçüde önler.
Yönetim ilişkilerinde en sık karşılaşılan konular aidat tahsisi, ortak alanların kullanımı, karar defterinin bağlayıcılığı ve mal sahibi ile kiracı arasındaki sorumluluk ayrımıdır. Bunların her birinin yasal bir çerçevesi vardır; uygulamada da hem rahatlık hem dava sebebi yaratabilen ayrıntılar içerir.
Yönetim Nasıl Oluşur, Aidat Nasıl Belirlenir?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici seçimi zorunludur. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından her yıl seçilir ve binanın günlük işlerini yürütür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34). Site yapılarında ise blok yöneticileri ve site yönetimi birlikte çalışır. Yönetim kurulu, denetçi ve yönetici arasındaki yetki dağılımı yıllık olağan toplantıda belirlenir.
Aidat, kanunda arsa payı oranında dağıtılır (m.20). Bu, daire metrekaresine göre değil; tapu kütüğünde her bağımsız bölüme düşen arsa payına göre yapılır. Kat malikleri toplantısında belirlenen bütçeye göre yıllık veya aylık aidat tutarı hesaplanır. Aidat içine giren tipik kalemler:
- Sabit giderler: Yönetici/temizlik personeli ücretleri, asansör bakımı, elektrik (ortak alan), su (ortak alan), hidrofor, jeneratör yakıtı.
- Bakım ve onarım: Yıllık boya, çatı bakımı, asansör sözleşmesi, doğalgaz kazan bakımı, su deposu temizliği.
- Demirbaş yenilemeleri: Asansör motor yenilemesi, çatı izolasyonu, dış cephe gibi büyük masraflar; bunlar için ek aidat veya rezerv hesabı tutulur.
Aidatını ödemeyen kat malikleri için yönetici, icra takibi başlatma yetkisine sahiptir; gecikme faizi kanun gereği uygulanır. Birikmiş aidat borcu olan dairenin satışında alıcı, satıcının borcunu üstlenmiş sayılır; bu nedenle alım öncesi borç sorgusu kritiktir.
Karar Defterinin Bağlayıcılığı
Karar defteri, kat malikleri kurulunun aldığı tüm kararların kayıt altına alındığı resmi belgedir. Notere onaylatılmış bu defterde yer alan kararlar, tüm kat maliklerini ve sonradan dahil olanları (yani yeni alıcıları) bağlar. Karar defterinde tipik olarak şunlar yer alır:
| İçerik | Açıklama |
|---|---|
| Yıllık olağan toplantı kararları | Yönetici seçimi, bütçe onayı, aidat tutarı |
| Olağanüstü kararlar | Çatı yenileme, dış cephe boya, asansör yenileme gibi büyük yatırımlar |
| Disiplin kararları | Gürültü, koku, ortak alan kötüye kullanım kararları |
| Bina yönetmeliği güncellemeleri | Otopark düzeni, evcil hayvan, ortak alan kullanım kuralları |
Olağan kat malikleri kurulu yılda bir kez toplanmak zorundadır (m.30). Olağanüstü toplantı, kat maliklerinin üçte birinin yazılı istemiyle her zaman yapılabilir (m.31). Toplantı kararlarına aleyhte oy kullanan veya katılmayan kat malikleri, karara karşı 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (m.33). Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa karar kesinleşir.
Ortak Alan Kullanımı ve Disiplin
Ortak alanlar; merdiven, asansör, çatı, bahçe, otopark, çocuk oyun alanı, havuz, spor salonu gibi tüm kat maliklerinin payına düşen alanlardır. Bu alanların kullanım kuralları yönetim planında ve kat malikleri kurulu kararlarında belirlenir. En sık tartışılan konular şunlardır:
- Otopark tahsisi: Belirlenmiş otopark yerlerinin başkasına devri kanunen geçerli değildir; kat malikleri kurulu kararı şarttır.
- Balkon kapatma ve dış cephe değişiklikleri: Mimari bütünlüğü bozan değişiklikler için kat malikleri kurulu kararı gerekir; aksi halde eski hale getirme davası açılabilir.
- Evcil hayvan: Yönetim planında açık bir yasak yoksa kat maliki dilediği gibi hayvan bulundurabilir; ancak komşulara verdiği zararlar için sorumludur.
- Gürültü ve koku: Türk Medeni Kanunu m.737 (komşu hakkı) ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 çerçevesinde uyarı, ihtarname ve dava yolları işletilebilir.
Bina yönetmeliğine veya alınan kararlara aykırı davranan kat maliklerine yönetici tarafından önce yazılı uyarı yapılır; ısrar halinde dava yolu açıktır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.25, çok ciddi ve sürekli aykırılıklarda bağımsız bölümün devir hükmü ile zorla satışına bile imkan tanır.
Mal Sahibi mi, Kiracı mı? Sorumluluk Ayrımı
Bir bağımsız bölümün kiraya verilmesi durumunda, hak ve sorumluluklar net olarak ayrılmalıdır. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık sorulan sorumluluk dağılımını özetler:
| Konu | Mal Sahibi | Kiracı |
|---|---|---|
| Aidat ödemesi | Kanunen sorumlu | Kira sözleşmesi gereği ödeyebilir |
| Ek aidat (büyük yatırımlar) | Mal sahibi öder | Yansıtılamaz |
| Karar defteri oy hakkı | Vardır | Yoktur |
| Toplantıya katılım | Asıl katılımcı | Vekaleten katılabilir |
| Tamir/onarım (bağımsız bölüm içi) | Yapısal hasarlar | Olağan kullanım hasarları |
| Apartman ile iletişim | Asıl muhatap | Günlük temas için yetkili |
Mal sahibi, kiracısının bina kurallarına uymasından da sorumludur. Kiracı sürekli olarak yönetim kararlarına aykırı davranıyorsa, kat malikleri kurulu mal sahibine yazılı bildirimde bulunarak kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahiptir (m.18 ve m.25).
Yurt dışında yaşayan veya başka bir şehirde olan mülk sahipleri için bu süreçler yorucu olabilir. Hem aidat takibi hem toplantı katılımı hem de kiracı-yönetim ilişkisi yönetimi düzenli bir koordinasyon gerektirir.
KENTKURAN Notu — KENT'li müşterilerimizin apartman ve site yönetimi ile olan tüm ilişkileri tarafımızdan koordine edilir. Aidat ödemelerinin zamanında yapılması, kat malikleri toplantılarına vekaleten katılım, alınan kararların müşteriye özetlenmesi ve gerektiğinde itiraz süreçlerinin başlatılması aylık raporlamamızın doğal bir parçasıdır. Mülk sahibi, Türkiye'de olmadan da binasındaki gelişmelerden günü gününe haberdar olur ve yönetimle iletişimde aksaklık yaşamaz.